Ваша кухня и обои большои комнаты нуждается в покраске? Собственно, никаких проблем! По закону Вы должны были бы просто позвонить Вашему квартиросдатчику, чтобы он вызвал маляров, так как по Германскому гражданскому уложению это в принципе задача квартиросдатчика поддерживать Вашу квартиру всегда в хорошем состоянии. Но как показывает практика все происходит по другому: Так как в большеи части договоров регламентировано, что косметический ремонт перенимает квартиросъёмшик.
Что такое косметический ремонт?
Косметический ремонт это только такие ремонтные работы, которые становятся необходимыми при нормальным использовании квартиры в течение времени аренды. К ним относятса покраска стен, батарей, окон и дверей.
В каких случеях пункты контракта o перенятии косметического ремонта арендатором не действительны?
Косметический ремонт по ошибке
Если арендатор делает косметический ремонт ошибочно исходя из того, что он обязан его делать, арендатор имеет право на возмещение издержек. Таковым было решение земельного суда Вуперталь (LG Wuppertal Urteil vom 23.08.2007, AZ: 9 S 478/06). В данном случае договор о аренде предусматривал жесткий график для проведения ремонта и проведения косметического ремонта по окончанию договора. Арендатор не знал о недействительности этих пунктов и по ошибке сделал ремонт.
Жесткий график
Пункты контракта о аренде, по которым квартиросъёмщик обязан делать косметический ремонт не действительны, если этот пункт стандартного контракта содержит в себе жёсткий, обязывающий график для выполнения ремонта (Например: косметический ремонт кухни, ванной комнаты и туалета - каждые 2 года, остальные помещения каждые 5 лет).
Таковым было решение верховного федерального суда Германии (BGH 23.06.2004,AZ VIII ZR 361/03).
По мнению суда этот пункт контракта в целом не действителен, в следствии чего арендатор не обязан делать косметический ремонт даже в том случае, если предмет аренды нуждается в ремонте. В результате недействительности этого пункта решение вопроса о том, кто должен делать косметический ремонт, принимается на основе законодательства.
По § 535 BGB это является обязанностью квартиросдатчика.
О вкусах ... спорят!
Оговорка договора, которая обязывает съемщика выполнять покраску стен или т.п. в "нейтральных, светлых, покрывающих цветах", недействительна из-за непомерного ущемления интересов съемщика, если она регламентирует не только состояние квартиры к моменту возврата, но и регламентирует проведение косм. ремонта во время аренды. Недействительность такой оговорки приводит к тому, что оговорка о перенятии ремонта арендатором в конце аренды в общем не действительна. (BGH 18.06.2008 VIII ZR 224/07).
Индивидуальные договорённости после заключения контракта.
Индивидуальные договорённости о перенятии косметического ремонта арендатором после заключения контракта о аренде действительны!(далее). В данном случае истец подал иск в суд на возмещение ущерба из-за невыполнения косметического ремонта арендатором по окончанию срока контракта. Хотя в контракте и были (недействительные) пункты, как например жесткий график проведения ремонта и обязательство арендатора сделать косметический ремонт по окончанию контракта, верховный федеральный суд Германии (BGH 14. 01.2009 - VIII ZR 71/08) признал договорённость в протоколе о передачи квартиры (Übergabeprotokoll) о перенятии косметического ремонта арендатором действительной. Такая договорённость является по мнению суда индивидуальной. Её содержание не подлежит правовой оценке § 307 BGB.
Заявление суда для печати можно прочитать здесь.
У Вас есть вопросы? Обращайтесь к нам!
